Beschlussvorschlag:
Der Kreistag
beauftragt die Verwaltung mit der Fortführung der Vorbereitung und Durchführung
eines Neubaus für die Verwaltung des KWU Entsorgung in Fürstenwalde,
Frankfurter Str. 80/81
Sachdarstellung:
Das
derzeitig vom Kommunalen Wirtschaftsunternehmen Entsorgung als Verwaltungsgebäude
genutzte Objekt ist für eine weitere, langfristige Nutzung nicht geeignet. Es
handelt sich um ein ca. 1900 als Wohnhaus errichtetes Gebäude. Bauart,
Grundriss und Bauzustand bedingen die Notwendigkeit einer Veränderung. Die
Gebäudesubstanz ist marode und der hohe Instandsetzungsbedarf wird durch das zu
erreichende Ergebnis nicht gerechtfertigt. Forderungen des Brandschutzes, der
Standsicherheit, der Energieeffizienz und Barrierefreiheit wären zu
berücksichtigen.
1. Standort
Die
Verwaltungsstruktur des KWU-Entsorgung ist zu groß und in ihren Aufgaben zu
speziell, um sich in bestehende Objekte einmieten zu können. Die Errichtung
eines dem Bedarf angepassten Neubaus ist als zweckmäßigste Lösung erarbeitet
worden. Ein im Eigentum der Kreisverwaltung befindliches Grundstück in der
Frankfurter Straße 80/81 in Fürstenwalde/ Spree wurde als Standort für das neue
Verwaltungsgebäude gewählt. Die zentrale Lage, die Erreichbarkeit und die
sinnvolle Nutzung einer kreiseigenen Liegenschaft waren Grundlage der
Entscheidung.
Der
vorhandene Gebäudebestand wird abgerissen. Die Grundstücksgröße ist für die
Verwaltung hinreichend. Die beabsichtigte Nutzung ist planungsrechtlich
möglich.
Das Grundstück
liegt im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung der Stadt Fürstenwalde, im
Sanierungsgebiet „Stadtgebiet Mitte“ der Stadt Fürstenwalde und ist eingetragen
in die Bodendenkmalliste des Landes Brandenburg.
2. Städtebauliche Vorgaben
Die Herrichtung des Grundstückes
wird bereits im I. Quartal 2016 unabhängig vom Neubau begonnen. In
Berücksichtigung des Bodendenkmals werden alle Erdarbeiten in Abstimmung mit
der Unteren Denkmalbehörde mit archäologischer Baubegleitung durchgeführt.
Aus den für
den Standort geltenden Vorschriften für die Grundstücksneubebauung und den
Abstimmungen mit der Stadt Fürstenwalde ergibt sich die Möglichkeit der
Errichtung eines viergeschossigen, straßenbegleitenden Bauwerkes mit
Putzfassade. Die Zufahrt erfolgt über die Frankfurter Straße. Im Hofbereich
kann ein zweigeschossiges Nebengebäude in die Nutzung integriert werden. In den
Außenanlagen der Hoffläche können für die Mitarbeiter und die Besucher
ausreichend Parkplätze zur Verfügung gestellt werden.
3. Funktionsbeschreibung
Im
Hauptgebäude werden, auf der Grundlage des erarbeiteten Raumprogramms alle für
die Verwaltung notwendigen Räume untergebracht. Im Nebengebäude werden ein
Versammlungsraum und die Lager und Archive angeordnet. Als öffentliches Gebäude
wird es vollständig barrierefrei nach DIN 18040-01 ausgebildet. Aus diesem
Anspruch ergibt sich der Einbau eines Aufzugs.
4. Baukonstruktion
Die
Gründung des Bauwerks erfolgt auf unbewehrten Streifenfundamenten. Eine
Unterkellerung des Gebäudes ist nicht vorgesehen. Die Bodenplatte und die
Aufzugsschachtsohle werden als Stahlbetonkonstruktionen ausgebildet. Auf
vorgenannten Bauteilen erfolgt eine bituminöse Abdichtung gegen Erdfeuchte und
eine Wärme- bzw. Schallisolierung.
Die
tragenden Innen- und Außenwände sind in großformatigem Kalksandsteinmauerwerk
(d=24cm) geplant. Tür- und Fensteröffnungen werden mit KS-Flachstürzen
überdeckt.
Die
Geschossdecken, einschließlich der Decke über dem obersten Geschoss (Dachdecke)
werden feuerbeständig ausgebildet. Hierfür kommen Spannbeton-Hohlplatten zum
Einsatz. Als Treppenläufe und Podeste sind Stahlbetonfertigteile mit
schallentkoppelter Auflagerung vorgesehen.
Das
Flachdach erhält eine Polystyrol-Gefälledämmung gemäß den Anforderungen der
EnEV. Die Dachabdichtung wird mit Bitumenbahnen ausgeführt. Zum Schutz von
Dämmung und Dichtung ist eine Kiesschüttung vorgesehen. Das auf den Dachflächen
anfallende Niederschlagswasser wird über Fassadenseitige Fallrohre aus
Titanzink abgeführt.
Die
Verkleidung der Außenwände wird mit einem Wärmedämmverbundsystem (Dämmstoff
Polystyrol, Brandriegel in Mineralwolle) realisiert. Die Oberfläche des WDVS
bildet ein Silikat Putz.
Alle
Fenster und Fenstertüren werden aus wärmegedämmten Kunststoffprofilen mit
äußerer Aluminiumdeckschale gefertigt und erhalten eine Dreifachverglasung. Für
die Fenster in der nach Süden ausgerichteten Fassade sind mechanisch betriebene
Sonnenschutzjalousien im Scheibenzwischenraum geplant. Die Konstruktion der
Außentüren ist mit 3-fach verglasten Aluminiumrahmen und Fluchtwegefunktion
vorgesehen.
Als
Material für die Innentüren wurde Holz mit Vollspaneinlage gewählt. Je nach
Raumanforderung sind die Türen ggf. schallhemmend oder mit Brandschutzfunktion
ausgestattet. Entsprechend den bauordnungsrechtlichen Anforderungen sind die
Treppenraumtüren als selbstschließende Rauchschutztüren auszubilden. Hierfür
wurden verglaste Aluminiumkonstruktionen gewählt.
Die
tragenden Wände aus Kalksandstein erhalten innenseitig eine Beschichtung aus
Kalk-Gipsputz. Die nichttragenden Innenwände werden als Metallständerwände mit
zweilagiger Gipskartonbekleidung ausgeführt. Die Wandoberflächen werden
abschließend mit einem Dispersionsanstrich auf Malerflies versehen. Die
Wandflächen in Toilettenräumen (bis ca. 1,60m über OKF) und den Teeküchen
(Fliesenspiegel) erhalten anteilig einen Fliesenbelag.
Auf
die Rohdecken wird eine Trittschalldämmung aus Polystyrol mit aufliegendem
Zementestrich (schwimmender Estrich) aufgebracht. Die Fußböden der Büroräume
werden mit textilem Belag (Kugelgarn) belegt. Die Flure, das Treppenhaus, die
Teeküchen, der Serverraum und die Lagerräume erhalten Linoleum Beläge,
Toilettenräume keramische Beläge.
Mit
Ausnahme der Lager- und Archivräume, sowie des HA-Raumes sind für alle Räume
Unterdecken vorgesehen, wobei die Decken in den Toilettenräumen, Fluren und im
Treppenhaus als Mineralfaserdecken und in allen anderen Räumen als
Gipskarton-Lochplattendecken geplant sind.
5. Technische Gebäudeausrüstung
5.1
Erschließung
Für
die öffentliche Erschließung sind alle Medien neu anzuschließen. Alle Medien
befinden sich im Straßenbereich.
Es
wird ein neuer Trinkwasseranschluss erstellt, welcher sich im Gebäude in einem
HA-Raum befindet.
Das
anfallende Schmutzwasser wird aus dem Gebäude geführt, an der Grundstücksgrenze,
im Bereich der Grundstückszufahrt zusammen mit dem Regenwasser an einen
zentralen Übergabeschacht angeschlossen und als Mischwasser dem zentralen
Abwassernetz zugeführt.
Das Gebäude
wird an das Fernwärmenetz des örtlichen Wärmeversorgers EWE Netz GmbH
angeschlossen. Hierzu werden im Rahmen eines Contracting durch die EWE der
Fernwärme-Anschluss, sowie die Fernwärmestation bereitgestellt. Beides bleibt
im Rahmen der Vertragslaufzeit im Besitz der EWE. Die Fernwärmestation steht in
einem gesonderten Raum im Gebäude.
Die Anbindung
der Medien Elektroenergie und Kommunikation wird anforderungsgerecht aus dem
öffentlichen Netz neu hergestellt.
5.2
Sanitär/Heizung/Lüftung
Die
sanitären Einrichtungen beschränken sich auf WC-Räume und Teeküchen, welche
sich auf den jeweiligen Etagen befinden. Die Warmwasserversorgung erfolgt mit
dezentralen WW-Bereitern an den Sanitärobjekten.
Die
Wärmeversorgung in den Räumen wird mittels Flachheizkörpern realisiert. Die
Wärmeverteilung zu den Heizkörpern erfolgt im Wesentlichen über Leitungen aus
C-Stahl oder Mehrschichtverbundrohr, welche eine Wärmedämmung gemäß EnEV
neuester Fassung erhalten.
Sämtliche
Räume des Gebäudes sind außenliegend und besitzen Fenster. Eine Lüftungsanlage
befindet sich lediglich im Behinderten-WC-Raum (Empfehlung VDI 6000 Blatt 5).
Der zentrale IT-Raum wird
anforderungsgerecht klimatisiert. Hierzu kommt ein Präzisions-Klimagerät zum
Einsatz. Das Gerät ermöglicht eine Direkte Freie Kühlung mit Außenluft. Es
kombiniert entsprechend der Außentemperaturen Freie Kühlung und Kompressor
Kühlung und
arbeitet somit sehr energiesparend.
5.3 Elektrotechnik und Kommunikation
Zur Optimierung der
Energiebilanz und zur Betriebskostenminimierung wird auf dem Dach eine
Photovoltaikanlage mit Ertrags-Eigenverbrauch geplant.
Als Installationsart wird mit Ausnahme der Technik- und Lagerräume eine
Unterputzinstallation ausgeführt. Bei Installationshäufungen im Bereich der
Arbeitsplätze erfolgen die Montage der Installationsgeräte und die
Leitungsführung in Geräteeinbaukanälen im Brüstungsbereich.
Die Beleuchtungsanlage entspricht den Anforderungen der DIN EN 12464-1
und Arbeitsstättenregel ASR 3.4. Die Leuchten und Leuchtmittel werden
entsprechend dem Stand der Technik unter Berücksichtigung von Energieeffizienz
und Wirtschaftlichkeit, vorzugsweise LED-bestückt ausgewählt. In anonym
genutzten Räumen, wie Verkehrswegen und Sanitärräumen erfolgt die
Beleuchtungsschaltung präsenzabhängig.
Das Gebäude erhält ein äußeres Blitzschutzsystem, Maßnahmen des
Überspannungsschutzes sind Bestandteil.
Am Gebäudeeingang und am Hofzugang werden Ruf-, Sprechstellen mit
Gegensprechmöglichkeiten am Empfang und im Sekretariat geplant. Das
barrierefreie WC im Erdgeschoss erhält eine Notrufanlage.
Auf der Grundlage des Brandschutzkonzeptes werden eine Hausalarmanlage
und die Kennzeichnung der Ausgänge der Flucht- und Rettungswege mit
Piktogrammleuchten berücksichtigt.
Die nutzerseitige Anforderung zu einer Einbruchmeldeanlage und einer
elektronischen Schließanlage sind Planungsbestandteil.
Für die Kommunikation Daten und Fernmelde wird ausgehend von einem
zentralen IT-Raum ein nutzungsneutrales Verteilnetz zum Stand der Technik
aufgebaut.
5.4 Aufzugsanlagen
Zur Sicherung der Barrierefreiheit wird ein behindertengerechter Aufzug
mit Haltestellen in jeder Etage und einer Nennlast von 630 kg berücksichtigt.
6. Außenanlagen
In den Außenanlagen sind in zwei getrennten KFZ-Stellplatzanlagen 20
Mitarbeiterstellplätze und 4 Besucherstellplätze unterzubringen. Ferner sind
zwei Garagen für Dienst-KFZ zu berücksichtigen. Der Lagerraum ist für die
Anlieferung mit Lkw erreichbar. Das Gebäude wird allseits durch Fußwege
erschlossen. Im rückwärtigen Bereich sind im Anschluss an den Beratungsraum
eine Terrassenfläche sowie ein überdachter Fahrradstellplatz für Mitarbeiter
angeordnet.
Die Flächen werden mit Betonpflaster befestigt, wobei die Stellplätze
Rasenfugenpflaster erhalten. Fußwege und Fahrgassen werden durch
unterschiedliche Pflasterfarben unterschieden.
Das rückwärtige Grundstück wird zu den Nachbargrundstücken mit einer
Hecke abgeschirmt, da dort überwiegend Wohnnutzung besteht und so die
Beeinträchtigungen durch den Besucherverkehr so gering wie möglich gehalten
werden. Die Begrünung auf dem Grundstück beschränkt sich weiterhin auf 4 Bäume,
wobei zwei Bäume die Zufahrt zu den Mitarbeiterparkplätzen markieren und ein
kleinkroniger Baum den Eingangsbereich im Besuchereingang betont. Einzelne
Strauchgruppen gliedern die verbleibenden Rasenflächen.
Die Entwässerung der Verkehrsflächen erfolgt überwiegend oberflächlich
in Mulden. Das Niederschlagswasser vom Gebäude und von Teilflächen des Hofes
und der Zufahrt wird in die Abwasserleitung in der Frankfurter Straße geleitet.
Die bestehende Einleitungsgenehmigung kann weiter genutzt werden und ist an die
neue Nutzung anzupassen.
Die vorliegende Gestaltungsvariante ermöglicht die Ausgliederung von ca.
550 m² Grundstücksfläche auf der Seite der Gartenstraße.
Im Bereich der Zuwegung
und der Parkflächen wird eine Außenbeleuchtung gem. DIN 12464-2 und ASR 3.4
geplant.
7. Terminlicher Ablauf
Genehmigungsplanung
(Einreichung) 01.03.2016
Baubeginn 02.09.2016
Fertigstellungstermin 26.10.2017
Beginn der Nutzung 01.01.2018
8.
Finanzielle Auswirkungen: ja
KGR 200 Herrichten und Erschließen 220.734,94 €
KGR 300 Bauwerk – Baukonstruktion 1.380.534,29 €
KGR 400 Bauwerk – Technische Anlagen 561.671,75
€
KGR 500 Außenanlagen 238.031,54
€
KGR 730 Baunebenkosten 504.690,75 €
KGR 740 38.000,00 €
Gesamtsumme: 2.943.663,27 €
Kostenentwicklung:
KGr |
KS |
KB |
D |
% |
200 |
173.320,00 |
220.734,94 |
47.414,94 |
27,36 |
300 |
1.387.760,00 |
1.380.534,29 |
-7.225,71 |
-0,52 |
400 |
410.020,00 |
561.671,75 |
151.651,75 |
36,99 |
500 |
225.918,00 |
238.031,54 |
12.113,54 |
5,36 |
700 |
417.954,00 |
504.690,75 |
86.736,75 |
20,75 |
740 |
0,00 |
38.000,00 |
38.000,00 |
|
å gesamt |
2.614.972,00 |
2.943.663,27 |
328.691,27 |
12,57 |
Begründung der Kostenerhöhung
Die vorab genannten Kosten weichen in
den Kostengruppen 200 und 400 erheblich von den im Grundsatzbeschluss
bestätigten Kostenschätzungen ab.
In der KGR 200 ist diese Erhöhung durch
ein zwischenzeitlich erstelltes Bodengutachten mit dem Ergebnis der
Notwendigkeit eines Bodenaustausches im Neubaubereich bis in eine Tiefe von 1,5
m – 1,8 m bedingt. Auch erhöhen sich nach konkreten Absprachen mit den
Versorgern die Kosten für die öffentliche Erschließung.
In der KGR 400 ergeben sich die
Kostenerhöhungen aus den Ausstattungsabsprachen – wie Material des
Fahrstuhlschachtes, elektronische Schließanlage, Aufbau einer
Photovoltaikanlage und dem Gesamtstandard im Bereich der Ausrüstung.
Weiterhin wirken dem
Planungsfortschritt geschuldete Anpassungen – wie Leitungsführung und
Forderungen zur Sicherheit und zum Brandschutz kostenerhöhend.
Aus den vorab beschriebenen
Kostenerhöhungen ergeben sich durch die direkte Abhängigkeit auch Änderungen in
der KGR 700.
Stellungnahme der Kämmerei:
Die Investitionsmaßnahme ist Bestandteil der Prioritätenliste 2016-2021, die am 30.9.2015 durch den Kreistag beschlossen wurde. Das Gebäude wird nach Fertigstellung an den Eigenbetrieb KWU vermietet und durch die Mieteinnahmen refinanziert.
Die Gesamtkosten der Baumaßnahme haben sich nach Vorliegen von genaueren Kostenberechnungen gegenüber der Kostenschätzung im Grundsatzbeschluss um rd. 328.700 € erhöht. Für Planungsleistungen wurden bis Ende 2015 investive Mittel in Höhe von 330.600 € bereitgestellt. Diese Mittel wurden zum größten Teil als Haushaltsreste in das Haushaltsjahr 2016 vorgetragen. Im Finanzplan wurden für 2016 weitere Mittel in Höhe von 980.000 € und für 2017 in Höhe von 1.304.400 € eingestellt. Die Bereitstellung der zusätzlich benötigten investiven Mittel muss im Rahmen der Haushaltsdurchführung 2016 erfolgen oder bei der Finanzplanung 2017 berücksichtigt werden.
Die Deckung der gesamten Investitionskosten kann aus investiven Schlüsselzu-weisungen bzw. liquiden Mitteln des Landkreises erfolgen.
gez. Wellmer
Amtsleiterin