Beschlussvorschlag:
Der Kreistag
beschließt den Kauf eines Grundstücks in Eisenhüttenstadt für Erweiterung der
Seniorenheime des LOS gGmbH zum Bodenrichtwert 496 T€ mit der Maßgabe, das
Grundstück zur Erbbaupacht an die gGmbH weiterzugeben. Die Verwaltung wird
beauftragt, den Grundstückskauf vorzubereiten und umzusetzen. Weiterhin wird
die Verwaltung beauftragt, einen Erbbaurechtsvertrag mit der Seniorenheime des
LOS gGmbH abzuschließen.
Sachdarstellung:
Der Kreistag hat
auf seiner Sitzung am 26.9.2018 beschlossen, die Seniorenheime des LOS gGmbH
mit den Standorten Beeskow und Fürstenwalde um ein kommunales Seniorenheim am
Standort Eisenhüttenstadt zu erweitern.
Die Verwaltung als
Gesellschafter wurde mit Beschluss vom 13.2.2019 unter anderem beauftragt, in
der Gesellschafterversammlung die dazu notwendigen Beschlüsse zu fassen und die
Geschäftsleitung bei der Umsetzung zu unterstützen.
Nach Gesprächen mit
Vertretern der Stadt Eisenhüttenstadt und des städtischen Seniorenheims sowie
unter Abwägung aller Möglichkeiten soll zur Aufrechterhaltung der Versorgung
insbesondere mit stationären Pflegeleistungen ein neues Seniorenheim im
Stadtzentrum Eisenhüttenstadt errichtet werden. Dazu wurden in der
Vergangenheit Gespräche mit der Eisenhüttenstädter Gebäudewirtschaft GmbH
geführt, um ein geeignetes Grundstück zu finden und käuflich zu erwerben.
Im Ergebnis der
Verhandlungen hat die Gebäudewirtschaft GmbH dem Landkreis Oder-Spree eine
Grundstücksfläche zum Kauf angeboten, die zentral gelegen ist und die
Voraussetzungen für den Bau eines modernen Pflegeheims erfüllt. Der Kaufpreis
liegt ohne Grunderwerbsnebenkosten bei rd. 496 T€.
Der Vorschlag der
Verwaltung zum Kauf des Grundstücks durch den Landkreis und Weitergabe zur
Erbbaupacht an die Seniorenheime des LOS gGmbH mittels Erbbaurechtsvertrag wird
wie folgt begründet:
Die Finanzierung
des Grundstückskaufs kann allein von der gGmbH mangels Rücklagen in
ausreichender Höhe nicht geleistet werden. Der Landkreis hätte zwar die
Möglichkeit, der Gesellschaft finanzielle Mittel z.B. in Form einer
Kapitaleinlage zur Verfügung zu stellen. Das Problem beim Grundstückskauf durch
die Gesellschaft besteht jedoch darin, dass die Investition in ein Grundstück
nicht refinanzierbar ist.
In § 82 Abs. 2 SGB
XI „Finanzierung der Pflegeeinrichtungen“ ist unter anderem festgelegt, dass in
der Pflegevergütung und in den Entgelten für Unterkunft und Verpflegung keine
Aufwendungen für den Erwerb und die Erschließung von Grundstücken
berücksichtigt werden dürfen. Dagegen ist im Absatz 3 geregelt, dass
Aufwendungen für Miete, Pacht und Erbbauzins den Pflegebedürftigen gesondert
berechnet werden dürfen, wenn sie durch öffentliche Förderung nicht vollständig
gedeckt sind.
Demnach ist der
Kauf des Grundstücks durch die Gesellschaft nicht umlagefähig und kann nicht
über die Pflegekostensätze oder die Entgelte für Unterkunft und Verpflegung
refinanziert werden. Wenn der Landkreis das Grundstück erwirbt und einen
Erbbaurechtsvertrag mit der gGmbH abschließt, kann der Erbbauzins gegenüber den
Pflegebedürftigen als Aufwendung der Gesellschaft abgerechnet werden.
Nachteil dieser
Variante ist, dass nicht nur der Käufer des Grundstücks, sondern auch der Erbbauberechtigte
für das Erbbaurecht eine Grunderwerbsteuer zahlen muss. Diese wird jedoch mit
einer anderen Bemessungsgrundlage berechnet und fällt niedriger aus.
Durch die Variante
mit dem Erbbaurechtsvertrag wird sichergestellt, dass eine sozialverträgliche
Refinanzierung des Grunderwerbs im System der Pflegekosten-finanzierung
erfolgen kann. Dieses Modell wird bereits erfolgreich für den Standort Beeskow
umgesetzt.
In der
Sachdarstellung zum Kreistagsbeschluss 004/2019 vom 13.2.2019 wurde ausgeführt,
dass der Landkreis Oder-Spree für den Bau eines neuen Seniorenheims in
Eisenhüttenstadt einen Baukostenzuschuss leisten müsste, wenn es nicht gelingt,
Fördermittel einzuwerben oder andere Finanzierungsquellen (z.B. Kredite) zu
erschließen. Unter den damaligen Voraussetzungen wurde von der Geschäftsleitung
der gGmbH ein Zuschussbedarf in Höhe von 4,8 Mio € ermittelt. Mit dem Erwerb
des Grundstücks in Eisenhüttenstadt wird der erste Schritt zur
Standorterweiterung der Seniorenheime des LOS gGmbH getan und die Grundlage für
die weitere Planung und den Bau eines neuen Seniorenheims geschaffen.
Finanzielle Auswirkungen:
Die finanziellen Mittel in
Höhe von 500.000 € sind im Haushaltsplan 2022 des Landkreises für den Erwerb
eines Grundstückes eingeplant.
gez. Perlick
Amtsleiter